9月房地产行业月报丨看空情绪弥漫,19年看三四线城市破局

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发布时间:2018-10-08 19:15

9月房地产行业月报丨看空情绪弥漫,19年看三四线城市破局

2018-10-08 17:31来源:亿翰智库公司/房地产/监管

原标题:9月房地产行业月报丨看空情绪弥漫,19年看三四线城市破局

核心观点

政策速览

监管政策密集出台,

加快推进共有产权房扩大“有效供给”

9月以来市场需求端的行政调控趋缓,除北京调整住房公积金个人住房贷款政策以外,其他城市没有严格的调控政策出台;而供给端的政策发力较为明显,多地区跟进租赁和保障性住房的支持政策。此外市场监管上升为调控重点,坚决打击房地产市场的炒作、黑中介等违法乱象行为。

9月21日,广东省房协发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,文中将预售许可误解为预售制度,由此引发了市场对取消预售制度的热议。我们认为如果预售制度一次性全面取消,会给行业及企业带来资金链风险,冲击上下游产业链,地方政府土地财政依赖较大,也会加剧其财政压力,同时预售制度取消势必会对短期市场供应造成冲击,不利于稳定市场对房价的预期。虽然预售制度一次性全面取消不可行,但是预售制所带来的风险值得思考和防范。

住宅市场

金九不在,银十压力或将更大

长期来看,一线及核心二线城市的核心区域存在着一定的比价效应,所以这类项目销售去化率相对比较高,但是远郊区项目的去化相对较差,这种状态将会持续一段时间。随着各热点城市长效机制的出台,租赁住房和共有产权房加速推出的情况下,市场行政监管将会逐步放开,届时核心区域比价效应消失,远郊项目也会回归正常状态。普通的二线市场政策的弹性比较大,政策未来可以寻求突破的点比较多,地方政府人口方面的政策对于这些城市来说中期比较利好。对于三四线城市来说,我们依旧维持体系性复苏的判断。虽然从数据上看,9月有所下降,主要由于部分城市的银行体系中,城市的贷款额度在上半年基本上已把全年的房贷额度用完。

土地市场

三四线成交略有下降,未来供给偏紧或成常态

由于一线和核心二线城市体量相对较小,容易受单块土地成交情况而影响,成交面积和价格同环比情况也更易波动,变动也在合理区间。普通二线和三四线城市土地供应开始放缓,根据建设用地指标情况,尤其是三四线未来供应偏紧将会是常态。

在众多房企强调房地产市场寒冬已至的同时,土地市场也随之回归理性,企业更加强调单项目的盈利情况。土地市场更为理性表现在三个方面,一是近期不断走热的三四线城市土地成交价格开始稳定;二是在土地供应趋紧的情况下,流拍数量虽然有所好转,但依旧维持在高位;三是平均溢价率持续走低。

投资表现

规模房企表现优于大市,集中度提升不可逆

9月,房地产行业进入传统销售旺季,规模企业整体表现不差。投资方面,房企积极补充库存,拿地溢价率进一步下降,投资不断趋于谨慎。典型房企继续深入三四线布局,加大三四线布局。销售方面,规模房企在各省份、各地区的销售较8月份有所好转。

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